Trước tiên, thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tôi xin nhiệt liệt chào mừng các quý vị đại biểu và các thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam tham dự Hội thả Tài chính với thị trường bất động sản Việt Nam – tiềm năng và cơ hội, xin chúc Hội thảo thành công tốt đẹp.

Thưa quý vị đại biểu,

Như quý vị đã biết, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản nước ta tuy còn non trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước.

Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP. ở Những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn Quốc.. tổng thu ngân sách từ thị trường bất động sản chiếm tới 20% GDP. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực bất động sản là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những biến động trên thị trường bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước. Sự biến động của thị trường bất động sản Hoa kỳ gần đây, ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ, tác động lan toả đến toàn bộ nền kinh tế là một ví dụ.

Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và đặc biệt là với thị trường tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD.

Với thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường bất động sản là đầu ra lớn nhất, vì vậy những biến động của thị trường bất động sản tác động trực tiếp ngay với thị trường tiền tệ - tín dụng và ngược lại đối với thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ - tín dụng là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tiền tệ - tín dụng, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Việc ngồi lại cùng nhau giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngân hàng, các tổ chức tín dụng - cuộc gặp gỡ của các đối tác không thể không có nhau trên thị trường hôm nay là thực sự cần thiết dù rằng hơi muộn.

Thưa quý vị đại biểu,

Lạm phát đã và đang tác động tới thị trường bất động sản dưới những tác động chủ yếu sau:

Lượng cầu giảm do thu nhập thực tế của người tiêu dùng giảm; lãi suất huy động tiết kiệm cao hút tiền gửi vào tiết kiệm; hạn chế cho vay mua bán bất động sản làm giảm các nhà đầu tư nhỏ lẻ cộng với tâm lý “nghe ngóng" của người có nhu cầu thực khi thị trường giảm..

Thiếu vốn để đầu tư phát triển bất động sản do thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát, các tổ chức tín dụng hạn chế việc cho vay bất động sản. Mặc dù Chính phủ vẫn chủ trương tiếp tục cho vay đối với các dự án bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và mục tiêu phát triển kinh tế như các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, hạ tầng khu công nghiệp ... nhưng trên thực tế các doanh nghiệp vay để đầu tư bất động sản rất khó khăn. Khó khăn trong vay vốn tín dụng, đặc biệt là nguồn vốn vay trung và dài hạn dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư thiếu vốn để triển khai dự án, hạn chế nguồn cung và tiềm ẩn nguy cơ thiếu hàng hoá cho thị trường xét trong trung dài hạn.

Lãi suất vay vốn tăng cao (kể cả các hợp đồng vay vốn đã ký trước đây, nếu muốn tiếp tục thực hiện thì vẫn phải điều chỉnh lãi suất) đã ảnh hưởng trực tiếp tới việc tăng giá thành bất động sản. So với lãi suất cho vay thực hiện trong năm 2007 là 12% thì lãi suất cho vay hiện nay là 21%/năm. Theo tính toán, riêng việc tăng lãi suất vay vốn đã làm tăng giá thành bất động sản từ 5 - 10% (Thậm chí cao hơn tuỳ theo tiến độ của dự án).

Giá đầu vào của các vật liệu cơ bản như xi măng, sát thép, gạch ngói.. tăng cao từ 20%-30% so với cùng kỳ năm 2007 làm tăng chi phí đầu tư. Nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn, nhiều đơn vị thi công cũng tạm dừng thi công công trình do giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu. Nhiều chủ đầu tư phải thương lượng lại với khách hàng về giá bán và chi phí xây dựng phát sinh trục trặc, khiếu kiện.

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ bị sức ép từ cả hai phía vốn đầu vào và tiêu thụ hàng hoá đầu ra mà còn chịu thêm áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay đến hạn.

Về phía ngân hàng và các tổ chức tín dụng, dưới góc độ liên quan với thị trường bất động sản, Lạm phát cũng tác động không nhỏ:

Khó khăn trong thực hiện các yêu cầu về chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và hiệu quả kinh doanh (như tăng dự trữ bắt buộc, hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản..).

Lượng khách hàng giảm do lãi suất cho vay cao (do đảm bảo lãi suất thực dương cho khách hàng trong điều kiện lạm phát) nhiều người dân có nhu cầu thực nhưng không dám vay, nhiều chủ đầu tư phải thu hẹp khoản vay tìm hướng huy động vốn khác để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp..

Đối mặt với rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp với loại tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai (hiện chưa hình thành trong thực tế và cũng chưa đủ hành lang pháp lý) nhất là của các nhà đầu tư ngắn hạn.

Đầu vào thiếu nguồn vốn phù hợp để cho vay bất động sản với đặc thù là lượng vốn lớn và dài hạn trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn.

Thiếu hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính nhằm huy động vốn phù hợp với việc cho vay đầu tư bất động sản như quỹ tín thác bất động sản, trái phiếu dự án…

Như vậy, trong điều kiện lạm phát cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngân hàng thương mại đều gặp khó khăn trong kinh doanh. Vì vậy việc ngồi lại với nhau giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngân hàng thương mại - các đối tác không thể không có nhau - để bàn giải pháp  vượt qua khó khăn, cùng nhau tồn tại và phát triển thực sự là cần thiết.

Đề nghị Hội thảo dành nhiều thời gian để đề xuất và thảo luận các biện pháp trong điều kiện ưu tiên kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội theo những gợi ý sau:

    - Trước hết, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán (đó là nhà ở với diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đến trên dưới 1 tỷ đồng). Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án để sớm thu hồi vốn. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới để giảm chi phí đầu tư…

- Đối với ngân hàng, cần phối hợp với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xem xét tiếp tục cho vay, gia hạn đối với các dự án vay để đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hoá cho thị trường theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại điểm 9 công văn 319/TTg-KTTH ngày 3/3/2008 về tăng cường các biện pháp kiềm chế lạm phát năm 2008. Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.

- Kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như:  Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn...

- Đề xuất, giới thiệu những mô hình, kinh nghiệm tốt của nước ngoài liên quan đến tín dụng và kinh doanh bất động sản.

Trên đây chỉ là những gợi ý, Tôi hy vọng Hội thảo là cơ hội tốt để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cùng chia sẻ và tìm cách vượt qua khó khăn, hạn chế rủi ro để cùng tồn tại và phát triển. Đồng thời với sự hiện diện của các chuyên gia, các nhà quản lý và đông đảo các đại biểu hy vọng Hội thảo sẽ đề xuất những giải pháp khả thi, thiết thực để tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường ổn định và trở lại thế phát triển bởi nhu cầu bất động sản cho sản xuất và đời sống của đất nước là rất lớn.

Cuối cùng, xin cảm ơn sự nhiệt tình tham dự của các đại biểu, các nhà nghiên cứu, các nhà quản lý, các phóng viên báo đài ở Trung ương và Thành phố. Xin biểu dương sự cố gắng của Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam và các đơn vị tham gia, tài trợ đã cố gắng tổ chức Hội thảo và chúc Hội thảo thành công tốt đẹp, chúc quý vị đại biểu sức khoẻ và thành đạt./.