Hội thảo đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo doanh nghiệp và các cơ quan thông tin đại chúng

Các vấn đề bàn về BĐS luôn thu hút được sự quan tâm của đông đảo doanh nghiệp cũng như các cơ quan truyền thông. Tại hội thảo "Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp (VCCI), phối hợp với Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng nay (27/7) đã chật cứng hội trường ngay từ những giây phút đầu khai mạc. Tham dự  diễn đàn có: Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam; ông Phạm Gia Túc – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Tống Văn Nga – Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Ngô Trung Hải - Viện trưởng Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn; ông Nguyễn Khắc Thọ - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội; ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS; ông Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam; ông Trần Oanh - Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Cường; ông Nguyễn Đại Lai - Chuyên gia Tài chính; ông Phan Thành Mai – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Quỹ đầu tư bất động sản VPBank, ông Lê Cao Tuấn – Phó thường trực văn phòng nhà ở trung ương về bất động sản.

'Giải thoát' cho 1.000 dự án bất động sản

Hiện Việt Nam có khoảng hơn 85 triệu dân, trong đó Hà Nội có hơn 7 triệu người và TP HCM là hơn 8 triệu người. So với tiêu chuẩn thành phố có hơn 3 triệu dân được gọi là mật độ dân cư đông thì Hà Nội đang có tốc độ phát triển dân số rất lớn. Do vậy nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng cao. Có một thực tế hiện nay là sự phân hóa rất rõ về nhà ở. Ở nông thôn, 94% người dân ở nhà sở hữu riêng, còn 6% số hộ đi thuê. Con số này khác biệt rất lớn giữa thành thị và nông thôn, ở thành thị là gần 15% đi thuê. Hiện nay, tổng quỹ nhà ở là 1,6 tỷ, trong đó 1/3 là xây mới từ năm 2000. Số hộ gia đình ở căn hộ rộng từ 60m2 trở lên chiếm trên 50% (trung bình 15m2/người) . Đây là tín hiệu khả quan vì mục tiêu này được đặt ra cho năm 2015 nhưng đến nay đã đạt được. Tuy nhiên, một nửa số hộ gia đình còn lại vẫn đang phải sống trong cảnh chật hẹp (dưới 15m2/người), cá biệt có tới 2,5% dân đang phải sống dưới 5m2/người. Điều này chứng tỏ có sự phân hóa rất lớn và nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

Trước thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: thời gian tới, Thủ tướng sẽ phê duyệt quy hoạch thủ đô, trong đó sẽ "giải thoát" cho 800 dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn 200 dự án nhà cao tầng. Đây sẽ là nguồn cung mạnh mẽ cho thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, góp phần làm giảm nhiệt cho thị trường này. Tuy nhiên, về lâu dài, theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam , cần phải đẩy mạnh lượng cung đồng thời phải định hướng được cho doanh nghiệp, nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về loại hàng hóa có tính phức tạp này và dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn, làm minh bạch và trong sáng hơn thị trường bất động sản.

Ông Nam cũng đưa ra một vài gợi ý: mặc dù thị trường bất động sản TP. HCM có xu hướng trầm lắng hơn, hàng dồi dào hơn và giá cả thấp hơn so với Hà Nội nhưng thị trường vẫn luôn chuyển động vì hầu hết các dự án đều do doanh nghiệp tư nhân làm nên các doanh nghiệp làm rất quyết liệt và năng động, người dân có tâm lý mạnh bạo trong việc đầu tư. Hiện nay, sau một thời gian cung hàng mạnh cho phân khúc trung và cao cấp, hiện các doanh nghiệp TP.HCM đang chuyển sang phân khúc nhà thấp và trung bình, đồng thời mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, cá biệt đã có công ty "bắc tiến" ra Hà Nội (Công ty Đất Xanh tiến Hà Nội). Điều này cho thấy sự năng động và quyết liệt của các doanh nghiệp phía nam sẽ tạo ra cục diện mới cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.

Trục Thăng Long thành Trục Hồ Tây - Ba Vì

TS Nguyễn Trung Dũng – Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị và Nông thôn (Bộ Xây dựng) cho biết thêm, đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đang trong quá trình hoàn thiện. Những định hướng cơ bản đã hình thành và nhận được sự đồng tình của đông đảo dư luận, tuy nhiên một số điểm mới của đồ án so với quy hoạch năm 1998 có thể sẽ tạo ra những thách thức và cơ hội mới cho quá trình đầu tư, xây dựng nhà ở và thị trường BĐS thủ đô.

Thứ nhất, định hướng phát triển không gian đô thị toàn thành phố. Với cấu trúc mới, không gian đô thị toàn thành phố sẽ phát triển đều hơn về cả phía Bắc và Nam, hạn chế bớt việc phát triển quá nóng về phía Tây như hiện nay. Cấu trúc đô thị toàn thành phố Hà Nội trong tương lai sẽ bao gồm thành phố trung tâm Hà Nội và 5 thành phố vệ tinh (Sóc Sơn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Phú Xuyên-Phú Minh), 03 đô thị sinh thái (Phúc Thọ, Quốc Oai, Chúc Sơn). Việc xác định cấu trúc đô thị này sẽ là định hướng cơ bản cho việc phát triển không gian đô thị hoá cũng như lựa chọn địa điểm đầu tư các dự án BĐS sau này.

Thứ hai, định hướng mở rộng không gian đô thị thành phố trung tâm. Theo đó, sẽ được mở rộng nhằm giãn bớt mật độ cho khu vực lõi trung tâm với việc mở rộng không gian nội đô đến vành đai xanh sông Nhuệ và hình thành chuỗi các đô thị mới dọc vành đai 4 phía Bắc và Nam sông Hồng. Như vậy theo định hướng này vành đai 4 sẽ là giới hạn mới của thành phố trung tâm, khu vực phía Bắc sông Hồng và Tây, Tây-Nam thành phố sẽ là những khu vực hứa hẹn cho các dự án phát triển các khu đô thị mới.

Thứ ba, định hướng phát triển mạng lưới giao thông sẽ tiếp tục phát triển theo sơ đồ sóng hướng tâm với việc dự kiến xây dựng thêm tuyến đường vành đai 4 (quy mô 6-8 làn xe) và 3,5. Các trục đường mới này sẽ là hạ tầng cơ sở cho việc mở rộng không gian thành phố trung tâm và là trục kết nối chuỗi các đô thị mới.

Thứ tư, đề xuất về Trung tâm hành chính quốc gia. Đồ án cũng đề xuất việc dành quỹ đất dự trữ tại khu vực Ba Vì cho xây dựng khu Trung tâm Hành chính Quốc gia trong tương lai và di dời một số cơ quan bộ nghành tại khu vực nội đô tới khu Mễ Đình, Mễ Trì trong thời gian tới. Những định hướng này cũng sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị tại các khu vực này và thu hút thêm nhiều dự án phát triển đô thị và hạ tầng liên quan.

Về một vấn đề gây tranh cãi và tác động không nhỏ đến cơn sốt bất động sản tại Hà Nội vừa qua là việc xây dựng Trục Thăng Long trong bản quy hoạch chung Hà Nội mở rộng đến năm 2030 tầm nhìn 2050, nay được mang tên Trục Hồ Tây - Ba Vì. Không hiểu có phải vì lý do kỳ họp HĐND TP Hà Nội vừa qua đã quyết định đặt tên trục đường Láng - Hòa Lạc là Đại lộ Thăng Long mà Trục Thăng Long dự kiến trong bản đồ án trước kia nay đổi thành Trục Hồ Tây - Ba Vì? TS Dũng cho biết mặc dù đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng có nhiều điểm chỉnh sửa nhưng vẫn giữ những nét cơ bản, kể cả con đường trục hoành tráng gây nhiều ồn ã thời gian qua.

Thứ năm, định hướng phát triển nhà ở. Đối với khu vực nội đô: Hạn chế phát triển các

dự án nhà ở mới trong khu vực trung tâm (4 quận nội thành cũ); Cải tạo các khu nhà chung cư cũ theo hướng không cho phép tăng quy mô dân số và hạn chế phát triển cao tầng (trên 9 tầng). Đối với khu vực mở rộng đô thị: Phát triển nhà ở đồng bộ theo các dự án đô thị mới, hạn chế phát triển dự án nhà ở đơn lẻ; Khuyến khích phát triển nhà ở chung cư cao tầng nhằm tiết kiệm quỹ đất; Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, trong đó ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở chi phí thấp (nhà ở sinh viên, nhà cho người thu nhập thấp).

Từ những định hướng này có thể thấy xu hướng phát triển loại hình nhà ở chung cư cao tầng sẽ là một lựa chọn tất yếu cho tương lai và phân khúc nhà ở chi phí thấp sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. 

Giá tăng mạnh vì đầu cơ

Theo ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, thị trường bất động sản tại Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp. Cùng với sự biến động của các thị trường có liên quan như thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường bất động sản có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý I/2009 thị trường bất động sản vẫn ở tình trạng đóng băng. Sang quý II/2009 thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục trở lại, tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối quý I và đầu quý II/2010 giá cả bất động sản được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009 ;

Biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá có sự không đồng đều giữa các khu vực. Khu vực phía Tây, giá bất động sản tăng đều đặn và có thời điểm tăng cao, giá ảo, các khu vực phía Bắc, phía Nam và phía Đông chỉ mới tăng trở lại từ đầu quý I/2010 ;

Về nguyên nhân gây nên sự biến động, theo ông Thiện, sự biến động mạnh của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính như: Nhu cầu về bất động sản là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.

Việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân để đẩy giá bất động sản lên cao. Đây cũng là nhận định của PGĐ Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ. Theo ông Thọ, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại một số địa bàn của Hà Nội, trong đó có các địa điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội, tăng mạnh trong quý I và đầu quý II/2010. Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau (có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần). Số thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản tại khu vực ngoại thành không lớn ; theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất lên tới hơn 700 tỷ đồng. Xuất hiện tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá bất động sản lên cao, nhất là tại các khu vực huyện Thạch Thất, huyện Ba Vì.

Tránh tầm nhìn "cục bộ"

Quy hoạch Hà Nội thiếu cái nhìn chiến lược lâu dài

TS Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam than phiền về tình trạng chậm tiến độ của các dự án bất động sản khiến nguồn cung cho thị trường trở nên khan hiếm. Chính điều này đã dẫn tới thực trạng Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam gọi là "thị trường của người bán". Ông Minh dẫn chứng thời gian từ 1993 -1999, Hà Nội có khoảng 136 dự án khu đô thị, xây dựng nhà ở nhưng 100% đều chậm tiến độ so với kế hoạch. "Sau khi Hà Nội mở rộng, Hà Nội trở thành khổng lồ. Việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn "đắp chiếu" - ông Minh bức xúc. Theo ông Minh, đề án phát triển thị trường bất động sản rất quan trọng nhưng Hà Nội đã qua 3 đời Chủ tịch thành phố giờ vẫn chưa xây dựng xong. Không những vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ, chẳng hạn khu đông nam Trần Duy Hưng đến nay đã điều chỉnh quy hoạch cục bộ vài lần, khu 100 biệt thự vàng cũng sẽ trở thành cao ốc sau 3 lần điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Quy hoạch và chính sách thay đổi xoành xoạch khiến doanh nghiệp và người dân không biết đường nào mà lần. Theo ông Minh, Hà Nội đến nay cấp được khoảng 890.000 sổ đỏ là tỷ lệ cao so với cả nước nhưng đó chỉ là "con số chết" vì sau đó không ai theo dõi biến động trên thị trường như thế nào, có bao nhiêu giao dịch bất động sản được đăng bộ.

Ông Minh nhấn mạnh cần phải minh bạch hóa thông tin và tin rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc. Giải pháp lớn tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là phải tập trung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Công bố công khai quy hoạch được duyệt; xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể tổ chức triển khai thực hiện; Xây dựng cơ chế chính sách tài chính cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Trên cơ sở Quy hoạch được duyệt, thành phố cần có cơ chế công tác phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Để bình ổn thị trường bất động sản, đưa việc chuyển nhượng đất đai đúng pháp luật, ổn định và nâng cao đời sống của nhân dân, nhất là tại các khu vực đang xem xét quy hoạch, theo ông Nguyễn Khắc Thọ, trong thời gian tới Sở Xây dựng Hà Nội sẽ đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ đạo để sớm hoàn thành công tác quy hoạch Thủ đô, tổ chức thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắt được thông tin.

Bên cạnh đó, sở cũng đề nghị UBND thành phố ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.

Không nên quản lý vốn bằng "mệnh lệnh"

Một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào thị trường BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất là nguồn vốn trung và dài hạn nên rủi ro rất cao

Theo TS Nguyễn Đại Lai, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, vững mạnh, một kế hoạch tài chính minh bạch, ổn định. Thế nhưng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ trực tiếp vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính.

Ông Lai cho biết, trong thực tế, các nguồn vốn trung dài hạn theo các cách huy động hiện có đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS nước ta. Các nghiệp vụ: NHĐT, NHPT, hay các dạng Quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán BĐS hoặc kể cả chứng khoán hóa nợ BĐS...là những cơ chế và công cụ rất tốt cho thị trường BĐS…vẫn chưa được triển khai một cách chuyên nghiệp để bù đắp. Một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào thị trường BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất là nguồn vốn trung và dài hạn nên rủi ro rất cao. Đặc biệt, trên thị trường BĐS hiện nay, do sức hấp dẫn của lợi nhuận nên không ít cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người góp vốn trong quá trình luân chuyển, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.

Chính vì vậy, ông Lai nhận định một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết. Không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS bằng “lệnh”. Vấn đề phải là công khai, minh bạch, cảnh báo và định hướng thị trường bằng các tác động vào tổng cung, tổng cầu BĐS theo một chính sách rõ ràng từ cấp quốc gia đến cấp thành phố, tỉnh, huyện.

Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, theo ông, nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS không được tuân thủ nghiêm túc thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng sai mục đích, biến thành “vốn nóng” trên thị trường BĐS. Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là hình thành NHĐT, NHPT hạch toán độc lập trong NHTM hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường. Trong đó NHTM chỉ “chạy tiếp sức” cho các nhà đầu tư thông qua các công cụ tài chính trung và dài hạn.

Để thực hiện được cần phải cơ cấu lại tổ chức hoạt động của NHTM. Phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp “chứng khoán hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” thập cẩm nợ tín dụng BĐS chung chung.

Giải pháp hữu hiệu lúc này là ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NH đầu tư, NH phát triển, Công ty tài chính...để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành CK BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường BĐS...

Thạc sỹ QTKD Melbourne Uni. Phan Thành Mai cũng cho biết, hiện có ba điểm cơ bản về chính sách mở nguồn vốn cho thị trường bất động sảnViệt Nam đó là, sự cởi mở Nghị định 71/2010 về Thị trường nguồn vốn Phát hành trái phiếu, vay từ Quỹ đầu tư nhưng không ưu tiên mua hoặc đăng ký nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm hạ tầng cho chủ đầu tư cấp II sau khi đền bù GPMB, chủ đầu tư cấp II muốn huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản và chủ đầu tư cấp I sau khi có Chúng nhận Quyền sử dụng đất; Hợp tác góp vốn chia sản phẩm hoặc lợi nhuận, không qua sàn đến 20% tổng sản phẩm mỗi dự án. Theo ông Mai, nhận dạng các kênh nguồn vốn có thể thấy là từ ngân hàng, quỹ đầu tư và quỹ tín thác.

Từ những thực trạng trên, ông Mai đưa ra đề xuất: tập trung thí điểm REITs. Quỹ này xuất hiện năm 1960 (QĐ của Quốc hội Mỹ) như là một phương án để làm cho tài sản đầu tư sẵn có cho các nhà đầu tư cá nhân. REITs cung cấp chuyên gia quản lý và quản trị cấu trúc công ty quen thuộc (BOD); REITs làm cho lãi suất vốn chủ sở hữu về tài sản thương mại: Chia thành cổ phần có thể được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ, dạng lỏng - các cổ phiếu trên Sở giao dịch thương mại lớn.

Bài: Lưu Vân, Nam Phương

Ảnh: Doãn Hiền

(Nguồn: DĐDN)